Lakásvásárlás és eladás esetén sokszor a legfontosabb kérdés, hogy milyen költségek, illetékek, esetleges kedvezmények vannak, ezeket foglalom most össze.
Milyen költségei vannak egy lakásvásárlásnak 2021-ben?
A költségeket és a befizetendő illetékeket két részre bonthatjuk, az eladót és a vevőt terhelő költségekre.
Mik az ingatlant (lakás) eladó által fizetendő költségek?
Az alábbi költségek merülnek fel az ingatlan eladójánál:
- átadással, birtokbaadással kapcsolatos költségek, pl. közüzemi tartozások, jelzálog rendezése, a közvetítő vagy ingatlaniroda díja
- ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett állapot rendezésével kapcsolatos költségek, pl. jelzáloghitel töröltetése, azaz a tehermentesítés
- energetikai tanúsítvány beszerzése
- Személyi Jövedelem Adó (SzJA)
Itt álljunk meg egy pillanatra és nézzük át az SzJA-hoz kapcsolódó szabályokat.
Mikor kell személyi jövedelemadót fizetni ingatlanértékesítés után?
Lakáseladás (ingatlanértékesítés) után az eladónak személyi jövedelemadó-fizetési kötelezettsége van, aminek alapja az eladásból származó bevétele. Ezt csak akkor kell megfizetni, ha az ingatlant kevesebb, mint 5 éve vette, ez esetben az SzJA számítás alapja a lenti táblázat alapján alakul.
| A szerzés éve | Jövedelem a számított összeg |
| 2021. 0. év | 100%-a |
| 2020. 1. év | 100%-a |
| 2019. 2. év | 90%-a |
| 2018. 3. év | 60%-a |
| 2017. 4. év | 30%-a |
| 2016. 5. év | 0%-a |
A 2016. évben vagy azt megelőzően megszerzett ingatlan 2021. évi értékesítése esetén már nem keletkezik adóköteles jövedelem. Továbbá adómentes az ingatlanátruházás abban az esetben is ha válás esetén megszűnik a vagyonközösség és az egyik fél kivásárolja a másikat a közös ingatlanból, valamint akkor, ha az eladási ár alacsonyabb, mint a vételár, vagyis ha olcsóbban értékesítjük az ingatlant, mint ahogy hozzájutottunk (5 éven belüli értékesítésnél).
Mennyi személyi jövedelemadót kell fizetni (lakás-, ingatlaneladás után)?
Az SzJA alapvető mértéke a megszerzett jövedelem 15%-a. Azonban, hogy mekkora összeg 15%-át kell befizetni, az egyrészt függ attól, hogy mikor vettük az ingatlant, ebben segít a fenti táblázat, másrészt a kapott összegből (az eladásból származó jövedelemből) le kell vonni:
- az összeget, amennyiért még az eladó vásárolta az ingatlant (tehát csak a különbözet után kell fizetni)
- értéknövelő beruházások (ilyen lehet pl. bővítések, átépítések költségei)
- értékesítési költségei (ilyen lehet pl. a hirdetési költség, az ingatlanközvetítői díj, az ingatlan értékbecslési díja)
Természetesen a fentebb felsorolt tételeket számlával tudnunk kell igazolni.
A NAV kalkulátorának segítségével kiszámíthatja egy lakás vagy lakóházként nyilvántartott ingatlan értékesítéséből származó jövedelmet. Egyéb ingatlanértékesítésből származó jövedelmet pedig itt számíthatja ki.
Mik az ingatlan (lakás) vevője által fizetendő költségek, illetékek?
Nem csak az eladónak, de a lakást vásárlónak is vannak fizetési kötelezettségei, ez az ún. visszterhes vagyonszerzési illeték. Ennek általános mértéke ingatlan (lakás, egyéb ingatlan) megszerzés esetén ingatlanonként 1 milliárd forintig 4%, a forgalmi érték ezt meghaladó része után 2%, de ingatlanonként legfeljebb 200 millió forint.
Mint látjuk egy ingatlanszerzés sok költséget von maga után, azonban illetékfizetési kedvezményt vehetünk igénybe.
Milyen ingatlan illeték kedvezmények vehetők igénybe 2021-ben?
- Illetékmentesség akkor áll fenn, ha a vásárolt ingatlan értéke kisebb, mint az 1 évvel korábban vagy 1 évvel a vételt követően eladott lakástulajdon értéke. Tehát ebben az esetben csak akkor keletkezik illetékfizetési kötelezettség, ha a megvásárolt lakás forgalmi értéke nagyobb, mint az eladott lakásé.
- Házastársak közötti ingatlan eladás és vétel esetén illetékmentes a visszterhes vagyonátruházás.
- Egyenes ági rokonok közötti ingatlan eladás és vétel esetén illetékmentes a visszterhes vagyonátruházás.
- Mentes az illeték alól a lakóház építésére alkalmas telektulajdon, amennyiben a szerzése után 4 éven belül megkezdődik a lakóház építése és ezt az illetékhivatalnál használatbavételi engedéllyel
- Illetékmentes a visszterhes vagyonátruházás új lakás vásárlása esetén, melyet vállalkozó épített, a vevő számára 15 millió forintos értékhatárig, az ezt meghaladó összegre pedig 4%-os illetéket kell fizetni, azonban a 30 millió forinti feletti érték esetén nincsen kedvezmény.
- Első lakástulajdon megszerzése esetén, ha a fiatal vásárló a 35. életévét még nem töltötte be és a vásárolt lakástulajdon forgalmi értéke nem több, mint 15 millió forint az illeték felét szükséges kifizetni és akár 12 havi részletfizetési kedvezményt is kaphat, ha kérelmezi.
- Önkormányzati vagy állami tulajdonban lévő lakás vagy ház vásárlásakor szintén nem kell visszterhes vagyonátruházási illetéket fizetni.
- Csere pótló vétel esetén, ha az amennyiben a vevő a másik lakástulajdonát a vásárlását megelőző 3 éven belül vagy a vásárlást követő egy éven belül eladja, a vásárolt és az eladott lakástulajdon – terhekkel nem csökkentett – forgalmi értékének különbözete lesz az illeték alapja.
Illetékmentes a CSOK-kal vásárolt lakás?
- január 1-jétől illetékmentes az új lakások építéséhez, vásárlásáhozkapcsolódó, vagy a használt lakás vásárlásához, bővítéséhezigényelhető családi otthonteremtési kedvezménnyel (CSOK) vásárolt lakás tulajdonjogának, tulajdoni hányadának megszerzése.
Milyen speciális szabályok vannak a megelőlegezett CSOK-nál?
Ha a vagyonszerző megelőlegezett CSOK miatt kapta az illetékmentességet, és a gyermekvállalás az arra vonatkozó határidő lejártáig nem teljesült, vagy a CSOK-ot a gyermekvállalás teljesítése nélkül, a határidő lejárta előtt bármely okból visszafizette, a NAV az adásvételi szerződés aláírásának időpontjában fennálló forgalmi érték és az akkor hatályos illetékmérték alapján a visszterhes vagyonátruházási illetéket kiszabja, amint erről tudomást szerzett.
Ezeket a szabályokat nem kell alkalmazni, ha a gyermekvállalás a CSOK-ban részesülő egészségi állapota miatt hiúsult meg.
Mely ügyekre vonatkozik az illetékmentesség?
Az illetékmentesség a 2020. december 31. után megkötött adásvételi szerződésekre vonatkozik.
Milyen további ingatlannal kapcsolatos kedvezmények vehetők igénybe 2021-ben?
- 5% lakásáfa: 2021. január 1.-től a mostani 27% helyett ismét 5% áfát kell fizetni az új építésű ingatlanok vásárlásakor. A csökkentett áfa a 150 négyzetméternél kisebb alapterületű lakásokra és 300 négyzetméternél kisebb alapterületű házakra érvényes.
- Visszaigényelhető az áfa az új építésű csokos ingatlan után: 2021-től a csok támogatással vásárolt új építésű ingatlanok után visszaigényelhető a csökkentett, 5%-os áfa. Jelenleg az áfa visszigénylés csak a falusi csok program keretében preferált kistelepüléseken vehető igénybe 5 millió forintos összeghatárig, a mostani 27%-os áfával.
Egyéb a vásárláshoz kapcsolódó költségek még a szerződéskötés költségei, azaz az ügyvédi munkadíj és a tulajdoni lap kikérése, illetve a tulajdonváltozás ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzése, azaz az átírás költsége, ezek a költségek általában a vevőt terhelik.
Amennyiben lakásvásárlás vagy eladás előtt áll és szeretne biztosra menni vagy bővebb tájékoztatásra van szüksége, kérem keressen bizalommal a +36 20 501 3414 telefonszámon vagy elérhetőségeim egyikén. Az ingatlanjogról pedig itt olvashat.
